Come contestare le spese condominiali e quando è possibile

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Quali difese per i condomini che non intendono approvare una spesa o la relativa ripartizione fatta dall’amministratore? Come si contesta la decisione dell’assemblea? Come contestare le spese condominiali? Elenchiamo tutte le casistiche (scopri le ultime notizie su mutui e prestiti. Leggi su Telegram tutte le news sulla finanza personale. Ricevi ogni giorno sul cellulare gli ultimi aggiornamenti su bonus, lavoro e finanza personale: entra nel gruppo WhatsApp, nel gruppo Telegram e nel gruppo Facebook. Scrivi su Instagram tutte le tue domande. Guarda le video guide gratuite sui bonus sul canale Youtube. Per continuare a leggere l’articolo da telefonino tocca su «Continua a leggere» dopo l’immagine di seguito).

Indice

• Come contestare le spese condominiali: la ripartizione delle spese di condominio
• Come scrivere una lettera di contestazione all amministratore di condominio?
• Come contestare le spese condominiali: chi decide le spese condominiali?
• Come contestare le spese condominiali: le casistiche 
• Come contestare le spese condominiali: il decreto ingiuntivo
• Fonti e materiale di approfondimento
• Ricevi tutte le news sempre aggiornate su bonus e lavoro

Come contestare le spese condominiali: la ripartizione delle spese di condominio

Prima di spiegare come contestare le spese condominiali vediamo quali sono le regole per la loro ripartizione. Regole che sono espresse dal Codice civile e che non possono essere modificate se non con l’unanimità dei consensi in assemblea.

La legge fissa tre diverse regole.

La regola generale sulla divisione delle spese richiede una ripartizione in base ai millesimi.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne; succede ad esempio per il lastrico solare di proprietà esclusiva la cui ristrutturazione viene sostenuta per un terzo dal relativo titolare e per i due terzi dagli altri condomini in ragione del fatto che da tale spazio ricevono copertura.

Si utilizza tale criterio anche per spese relative al consumo dell’acqua potabile.

Inoltre, una ripartizione che tiene conto del diverso utilizzo e sfruttamento di un bene comune è dettata appositamente per le scale e gli ascensori, al fine di tenere conto della diversa incidenza dei piani, in modo che le unità immobiliari poste più in alto contribuiscano in maniera maggiore (come vedremo in tabella).

Quando alcune spese condominiali riguardano solo una parte del condominio (quando ad esempio si tratta di più palazzi o più scale) queste devono essere sopportate e divise equamente solo tra chi ne trae beneficio: si tratta ad esempio delle spese per i lavori di manutenzione, riparazione o sostituzione di condutture che servono solo una scala o solo alcuni condomini: devono essere equamente divise solo tra i condomini serviti dall’impianto.

A tal fine il codice civile stabilisce infatti che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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Come scrivere una lettera di contestazione all amministratore di condominio?

Come contestare le spese condominiali? Scrivete il nome, cognome e indirizzo dell’amministratore e per conoscenza gli altri nomi dei condomini a cui verrà inviata. Inserite sotto l’indirizzo del mittente, allineandolo col margine di sinistra, oppure centrando tutto rispetto al foglio. Mentre la data di solito va disposta a tre interlinee della lettera.

Di seguito un approfondimento sulla possibilità di effettuare lavori in casa senza permessi.

L’assemblea è l’organo che decide in merito a tutte le spese sostenute in favore del condominio, approvandole o meno.

Le spese di ordinaria amministrazione, ossia quelle necessarie alla gestione quotidiana dello stabile e dei relativi servizi, possono essere sostenute dall’amministratore senza una preventiva autorizzazione da parte dei condomini, ma vanno poi da questi confermate con voto a maggioranza. In quella sede si vota anche sul relativo piano di riparto.

Le spese di straordinaria amministrazione devono invece essere previamente autorizzate dall’assemblea. Di solito, in questi casi, il piano di riparto viene predisposto in un momento successivo, all’esecuzione dei lavori (visto che possono esserci delle minime differenze rispetto al preventivo approvato dall’assemblea).

Solo le spese urgenti e necessarie possono essere sostenute dall’amministratore senza previo nulla osta dell’assemblea, ma questi ne deve subito dare comunicazione ai condomini alla prima riunione utile, affinché venga messa al voto l’autorizzazione. Leggi sul punto Lavori urgenti in condominio.

Come contestare le spese condominiali: le casistiche 

La delibera dell’assemblea che viola le tre regole appena dette è annullabile. Il che significa che il condomino che voglia contestarla deve conferire al più presto mandato a un avvocato affinché:

• esperisca prima un tentativo di mediazione (obbligatorio) con la controparte: lo scopo è tentare un accordo con il condominio, rappresentato dall’amministratore;
• in caso di fallimento della mediazione, si rivolga al giudice e chieda l’annullamento della delibera.

La richiesta di mediazione deve essere presentata al più presto perché la legge fissa un termine di 30 giorni per contestare la delibera: termine previsto a pena di decadenza dell’azione. I 30 giorni decorrono, per gli astenuti e i dissenzienti, dalla delibera stessa mentre, per gli assenti, da quando è stato comunicato loro il verbale.

Entro il trentesimo giorno, l’organismo di mediazione deve aver comunicato al condominio la richiesta di conciliazione presentata dal condomino ricorrente. 

Il mancato rispetto di tali termini determina una sanatoria della delibera benché viziata, che pertanto non potrà più essere contestata, neanche in un momento successivo (ad esempio in caso di notifica di un decreto ingiuntivo per mancato pagamento delle spese condominiali).

Prima di conferire mandato all’avvocato si può anche tentare la via della trattativa: inviare una lettera raccomandata a/r o una Pec all’amministratore in cui gli si fa presente il vizio della delibera per violazione dei millesimi.

Cosa deve fare il condominio per difendersi? Innanzitutto l’amministratore deve nominare al più presto un avvocato di propria fiducia affinché lo rappresenti presso l’organismo di mediazione. Lo può fare senza previa autorizzazione dell’assemblea a cui però successivamente dovrà presentare l’eventuale bozza di accordo per l’approvazione.

Il condominio però potrebbe evitare il giudizio annullando la delibera con una delibera successiva. Questa mossa chiuderebbe il processo.

È bene comunque ricordare che la delibera che approvi la ripartizione delle spese all’unanimità è sempre valida, anche se viola i criteri millesimali che abbiamo visto prima. 

Come contestare le spese condominiali: il decreto ingiuntivo

Come contestare le spese condominiali? Spesso succede che la delibera di ripartizione delle spese condominiali venga contestata dal condomino solo quando questi riceve il decreto ingiuntivo per non aver pagato le proprie quote. 

In tal caso, secondo la Cassazione a Sezioni Unite l’opposizione è tardiva. Il condomino infatti non può contestare il decreto ingiuntivo se prima non ha contestato la delibera condominiale nei 30 giorni previsti dalla legge.

C’è un solo caso in cui al condomino è consentito opporsi al decreto ingiuntivo pur non avendo prima impugnato la votazione dell’assemblea: quando questa decide una ripartizione delle spese diversa dai millesimi non solo per un singolo esercizio, ma anche per il futuro. Ciò perché, in tal caso, il vizio dedotto è molto più grave: si parla a riguardo di nullità della delibera e non di semplice annullabilità. 

È proprio sulla differenza di questi due concetti che si basa – come vedremo qui sotto – l’orientamento della giurisprudenza:

• l’annullabilità, che scatta quando la delibera approva una ripartizione delle spese in violazione dei millesimi, deve essere contestata entro massimo 30 giorni e non può quindi essere messa in discussione con l’opposizione a decreto ingiuntivo;
• la nullità, che scatta invece quando l’assemblea modifica definitivamente i criteri di riparto delle spese, può essere contestata senza dover rispettare il termine di 30 giorni, e dunque anche con l’opposizione a decreto ingiuntivo. 

Fonti e materiale di approfondimento

• Cosa è compreso nelle spese condominiali?
• Spese condominiali: le linee generali

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